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Corretor

Um residencial de 27 unidades na Rua General Rabelo, 43, na Gávea (Rio de Janeiro). Realização da Loftz, construção da Sesmaria e vendas da J.B. Andrade Imóveis.

Obras iniciadas. O prazo de entrega comunicado é março de 2028, como estimativa de Habite-se — confirme a redação vigente no contrato antes de informar essa data ao cliente. Nunca apresente prazo como garantido.

Regime de obra por administração — Preço Máximo Garantido, conforme a Lei 4.591/64. O projeto foi aprovado na SMU sob o número EIS-PRO-2024/22215.

Arquiteto responsável: Flávio Bassan (CAU nº A29723-2). Projeto de fachada: Marcos Moraes de Sá, do escritório Sá & Almeida. Engenheiro responsável: João Marcelo Cunha (CREA nº 157.782-D).

Sim. O projeto arquitetônico poderá sofrer ajustes para inclusão de um pavimento-tipo, conforme a Lei Complementar nº 281/2025, sem alteração na área privativa ou na localização das unidades. Plantas, decoração, paisagismo, móveis e acabamentos são meramente ilustrativos e não fazem parte do contrato — o imóvel será entregue conforme o memorial descritivo.

27 unidades ao todo: 2 studios garden, 2 gardens de 1 quarto, 6 studios, 15 apartamentos de 1 quarto e 2 coberturas lineares de 2 suítes.

Em todas as unidades — inclusive nas classificadas como studios — quarto e sala são ambientes separados. Isso é diferente do studio tradicional de ambiente único integrado, e oferece mais privacidade e uma experiência de uso melhor para quem pretende ficar por mais tempo. Vale destacar esse ponto em toda apresentação do produto.

Studios garden (101, 104) e gardens de 1 quarto (102, 103) ficam no térreo e têm quintal privativo, ampliando a área externa e criando uma experiência de "casa" dentro do prédio.

As coberturas lineares de 2 suítes (501 e 502) têm piscina privativa, deck, espaço gourmet com previsão para churrasqueira elétrica e uma vaga de garagem cada — as únicas unidades do empreendimento com vaga.

Não. Apenas as coberturas 501 e 502 têm direito a uma vaga cada, no térreo. As demais unidades — studios, gardens e apartamentos de 1 quarto — não contam com vaga.

Variam de 37,60 m² (studios de fundos, 207/307/407) a 142,44 m² (cobertura 502). Os studios garden têm entre 49,71 m² e 50,83 m²; os gardens de 1 quarto, entre 58,92 m² e 59,23 m²; os apartamentos de 1 quarto, entre 38,03 m² e 48,87 m². Confirme a área exata de cada unidade no quadro de áreas oficial.

Hall social, portaria, hall de serviço, W.C. PNE, lavanderia compartilhada, bicicletário equipado e espaço delivery — pensados para reduzir tarefas do dia a dia do morador.

Sim: fechadura eletrônica inteligente nas portas de entrada das unidades, tomadas USB, controle de acesso com reconhecimento facial, central de monitoramento 24h com CFTV e infraestrutura de Wi-Fi nas áreas comuns, entre outros. Todos os recursos marcados no memorial com ressalva de custeio pelas despesas extraordinárias devem ser comunicados junto com essa ressalva.

Sempre confirme no espelho e na tabela comercial oficial vigente antes de qualquer atendimento, proposta ou divulgação — a posição comercial muda com frequência e este manual não substitui esse documento.

Na data-base de 20/ago/2026, não havia unidades em status "reservado" — apenas disponíveis ou vendidas. Reconfirme sempre esse status antes de informar ao cliente, pois pode mudar a qualquer momento.

A tabela comercial prevê combinações de referência (101+102, 103+104, 201+202, 306+307), mas a possibilidade técnica, jurídica e comercial de união deve ser confirmada nos documentos e aprovações vigentes antes de ser oferecida ao cliente.

10% de sinal em 2 parcelas, 6% em 21 parcelas mensais, 19% em 4 parcelas semestrais (previstas para out/26, mar/27, set/27 e fev/28) e 65% na entrega das chaves, sujeito à atualização contratual.

50% de sinal e 50% em 21 parcelas mensais — o comprador chega às chaves sem saldo do preço a pagar.

Porque antecipa integralmente o pagamento. Essa diferença não deve ser divulgada como rentabilidade ou desconto garantido sem confirmação da política comercial vigente — explique-a como o efeito da antecipação, não como uma promoção.

Depende do perfil. O menor preço nominal não é automaticamente a melhor escolha: compare o benefício da antecipação com o custo de oportunidade do dinheiro, a reserva de emergência do cliente, outros investimentos e sua segurança de caixa. Antes de indicar o fluxo longo com financiamento nas chaves, verifique renda comprovável, capacidade de pagamento e recursos para os 35% da obra — nunca prometa aprovação de crédito.

Até a conclusão das obras, pela variação positiva do INCC (Índice Nacional da Construção Civil), com base no mês índice divulgado no 2º mês anterior à formalização do contrato e ao vencimento de cada parcela. Após a conclusão das obras e emissão do Habite-se, a atualização passa a seguir o IPCA mais juros.

Cobrem ligações definitivas dos serviços públicos, enxoval e decoração da portaria e áreas comuns, sistemas de segurança/interfonia/controle de acesso e o projeto e execução do paisagismo. Estão estimadas em 4% do valor atualizado da unidade, mas esse percentual pode variar ao final das obras.

Após a emissão do Habite-se, o comprador tem até 90 dias para quitar a parcela final, podendo usar recursos próprios ou financiamento bancário. A contratação do financiamento, a assinatura e o registro são de responsabilidade exclusiva do comprador, assim como as despesas de ITBI.

Não. Fogão, geladeira, máquina de lavar, piscina, deck, churrasqueira e demais equipamentos não estão incluídos no preço das unidades, conforme notas do book e do memorial descritivo. Mobiliário e decoração das perspectivas são meramente ilustrativos.

O cliente não compra apenas uma unidade — compra uma rotina, um acesso, um entorno e uma posição patrimonial dentro da Zona Sul. A Gávea é tranquila, culta e arborizada, e conecta o morador a pé, de bike ou em poucos minutos a Leblon (≈6 min), Ipanema (≈9 min), Jardim Botânico (≈5 min), Lagoa (≈5 min) e à PUC-Rio (≈2 min a pé).

De duas formas, e vale usar as duas. Frente à revenda: o m² médio do GERA 43 (tabela durante obra, jul/2026) fica em torno de R\$ 21.354 — cerca de 18% abaixo do m² médio de revenda do Leblon, de R\$ 26.055 (Índice FipeZAP, mar/2026). Frente a lançamentos novos: os lançamentos no Leblon giram entre R\$ 35.000 e R\$ 55.000/m² — o GERA 43 sai por menos da metade disso, no mesmo padrão de Zona Sul. Sempre cite a fonte e a data de cada número.

A Gávea ocupa o 3º lugar no ranking de valorização da Zona Sul. Explique fatores como escassez relativa, localização, metragem, funcionalidade, padrão e demanda — mas sempre como hipótese, nunca como garantia de valorização.

O GERA ocupa o centro da matriz de posicionamento, avançando para a vocação de moradia: studios e apartamentos compactos com quarto e sala separados, com gardens e coberturas ampliando essa vocação residencial. Isso o diferencia do Gaví — bloco studios (mais voltado a uso individual/curta duração), do Gaví — bloco apartamentos e do Marquês 295 (ticket superior, plantas maiores e vocação familiar) e da Gávea 99 (studios mais integrados, próximos do perfil investidor).

Sim. O book traz referências de mercado (dados da Lobie): diária média da Gávea de R\$ 420, diária estimada para o empreendimento de R\$ 507 e ocupação estimada acima de 70%. São premissas mercadológicas, não garantia — reconfirme antes de qualquer uso comercial.

Sempre com três cenários lado a lado: conservador (aluguel menor, vacância maior, custos maiores, valorização baixa ou nula), base (premissas de mercado documentadas, sem otimismo excessivo) e otimista (aluguel e preço de saída mais altos, claramente identificados como hipótese). Deixe explícito que simulações são ilustrativas e não representam promessa de rentabilidade, valorização, liquidez ou resultado futuro.

Custo total (preço + correção + tributos + registro + acabamento + carregamento), yield bruto (aluguel anual ÷ custo total), yield líquido (receita líquida anual ÷ capital investido, já descontando vacância, despesas e tributos), TIR (para comparar cenários ao longo do tempo) e uma análise de sensibilidade (o que muda se aluguel, vacância, custo ou revenda variarem).

Caro em relação a qual alternativa? Proponha equalizar área, posição, estágio da obra, fluxo, necessidade de reforma e custo total antes de comparar apenas o preço.

Você pode simular o efeito dos juros junto com o risco de mudança de preço ou de disponibilidade nesse meio-tempo. A decisão certa depende do prazo e do caixa do cliente — não existe resposta genérica.

É uma alternativa válida. Compare com honestidade: disponibilidade imediata, necessidade de reforma, documentação, preço e forma de pagamento de cada opção.

Nenhum imóvel oferece essa garantia. Você pode mostrar os fundamentos que sustentam a tese de valorização e os riscos e cenários possíveis — sem prometer um resultado.

Pode estar. Proponha verificar se a unidade, a área, o andar, a vaga, o estágio da obra e o fluxo de pagamento são realmente equivalentes antes de comparar só o preço final.

Essa é a primeira análise a fazer, não um motivo para desistir. Monte o fluxo completo com o cliente e teste opções sem comprometer a liquidez dele.

Memorial descritivo, plantas, quadro de áreas, tabela comercial vigente, minuta de contrato, registros e demais materiais oficiais do empreendimento.

Não. As imagens, plantas, decoração, paisagismo, móveis e materiais de acabamento do book são meramente ilustrativos e não fazem parte do contrato de construção. Nunca publique uma perspectiva como se fosse uma fotografia real.

São de responsabilidade do comprador, assim como os custos bancários do financiamento, quando houver, e demais despesas de contratação.

Sim. Devido à interrupção de fabricação ou a prazos de entrega incompatíveis com a obra, a Incorporadora/Construtora se reserva o direito de substituir materiais por outros de qualidade e desempenho equivalentes. Consulte sempre o memorial descritivo vigente.

Sim. O Memorial de Incorporação Imobiliária do edifício "GERA" foi registrado no Ato R-10-110852, protocolado em 11/12/2025 e registrado em 02/06/2026, apresentado pela incorporadora SPE GENERAL RABELO 43 LTDA (CNPJ 59.433.662/0001-06), com sede na Rua Jardim Botânico, 656, sala 602. O memorial descreve exatamente o produto vendido: edificação residencial multifamiliar não afastada de divisas, com 1 pavimento de acesso/garagem/áreas comuns, 4 pavimentos de unidades residenciais e telhado, constituída dos apartamentos 101 a 104, 201 a 207, 301 a 307, 401 a 407 e 501/502 — as mesmas 27 unidades apresentadas ao cliente.

Sim — Ato AV-11-110852, registrado em 02/06/2026. Com base nos artigos 31-A e seguintes da Lei 4.591/64 (redação da Lei 10.931/2004), a incorporadora submeteu o terreno, a construção e os bens e direitos vinculados ao GERA ao regime de patrimônio de afetação. Na prática, isso separa juridicamente os ativos deste empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora: mesmo que a SPE General Rabelo 43 tenha outras obrigações ou dificuldades financeiras em outros negócios, o patrimônio afetado ao GERA fica reservado para garantir a conclusão desta obra e a entrega das unidades. É um argumento de segurança real para o comprador, não apenas comercial.

Sim, 180 dias contados da data do registro do Memorial de Incorporação. Dentro desse prazo, a incorporadora pode desistir da incorporação caso não sejam alienadas, no prazo estabelecido, 50% das unidades que compõem o empreendimento. É uma informação técnica do registro — não é um risco para ser levantado espontaneamente com o cliente, mas é bom conhecer caso surja a dúvida.

Duas licenças da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento (SMU): a Licença de Obras nº 01/0533/2025 (emitida em 17/10/2025 e retificada pela 01/0533/2025A, em 10/02/2026) e a nº 01/0217/2025 (emitida em 29/04/2025, Processo EIS-PRO-2024/22215). Ambas têm validade até 25/04/2027.

Sim, integralmente. As áreas privativas averbadas no memorial são idênticas às do book e da tabela comercial — por exemplo, 101 com 50,83 m², 102 com 58,92 m², 501 com 139,87 m² e 502 com 142,44 m². Cada unidade também tem sua fração ideal do terreno registrada (de 0,030541, a menor, até 0,081396, do apartamento 502). Isso reforça que o produto comercializado é exatamente o produto registrado.

O memorial registra 2 vagas de garagem cobertas, numeradas 01 e 02, localizadas no pavimento térreo/acesso. Cada uma delas está vinculada, para uso indistinto, aos apartamentos 501 e 502 — confirmando que apenas as coberturas têm direito a vaga, como já constava no book.

R\$ 4.351.436,29, rateado entre as unidades proporcionalmente à respectiva fração ideal (conforme quadro IV-A do memorial). É uma referência técnica para fins de incorporação e NBR 12.721 — não deve ser confundido com o preço de venda das unidades, que segue a tabela comercial vigente.

Por escritura de compra e venda registrada no Ato R-9-110852, em 16/01/2026, pelo valor de R\$ 5.600.000,00, junto aos herdeiros de Waldyr Gonçalves da Silva Lima — cadeia sucessória registrada anteriormente na mesma matrícula (partilhas averbadas nos atos R-2 a R-8). A incorporadora se obrigou também a averbar a demolição do prédio existente no terreno até a expedição do Habite-se do empreendimento.

Não. Com o registro do memorial e do patrimônio de afetação, a matrícula-mãe nº 110852 foi encerrada em 02/06/2026 (Ato AV-12), dando origem a 27 matrículas individuais — uma por unidade —, numeradas de 149.750 a 149.776. Ao confirmar a situação de uma unidade específica para um cliente, sempre peça a certidão da matrícula individual correspondente, não a matrícula-mãe já encerrada, que não certifica mais a situação jurídica atual do imóvel.